Būsto pirkimas: nuo vietos parinkimo iki statytojo reputacijos įvertinimo

Naujų butų pirkimas vėl suaktyvėjo. Išskirtiniuose miestų vietose kyla nauji daugiabučių gyvenamųjų namų kvartalai, o žmonės perka butus net „popieriuje“. Tiesa, pamokyti ekonominės krizės, į būsto pirkimą klientai žiūri apdairiau: atidžiau renkasi gyvenamąjį rajoną, kritiškiau vertina savo finansines galimybes ir labiau atsižvelgia į nekilnojamojo turto vystytojo ar būsto statytojo reputaciją.

Būstai išskirtinėse vietose

Viena didžiausių Lietuvos statybos bendrovių „YIT Kausta“ didžiuosiuose Lietuvos miestuose sėkmingai įgyvendino ne vieną gyvenamojo būsto projektą ir savo veiklos nepristabdė net per ekonominį sunkmetį. Nemažai butų parduodama dar nepastatytuose namuose.

Šiuo metu įmonė parduoda būstus, pastatytus įgyvendinus keturis gyvenamųjų namų projektus Vilniuje ir vieną Kaune. Trys iš penkių daugiabučių namų projektų, kurių butai parduodami, vystomi prie upių. Tokia kaimynystė laikoma išskirtine vieta gyventi.

Vienas tokių šalia upės šiuo metu vystomų projektų yra „Naujoji Rivjera“. Tai Vilniuje, dešiniajame Neries krante, arčiau Žirmūnų tilto, statomas nedidelis kvartalas. Jį sudarys trys keturių, penkių ir šešių aukštų daugiabučiai namai. Ši naujoji gyvenamoji erdvė darniai papildys bendrovės jau įgyvendinto projekto „Rivjera“ ansamblį, kuris Lietuvos pramonininkų konfederacijos organizuotame konkurse „Metų gaminys 2008“ buvo įvertintas aukso medaliu.

Graibsto butus „popieriuje“

Kuriant naujus projektus ne mažesnį dėmesį nei vietai „YIT Kausta“ skiria ir detalėms. Siekiama, kad naujus būstus pamatę klientai iš karto pasijustų lyg tikruose namuose, o galimybė pasirinkti tenkintų net ir įnoringesnių klientų pageidavimus.

Pavyzdžiui, pagal mūsų reikalavimus UAB „Unitectus“ parengtas „Naujosios Rivjeros“ projektas išsiskiria praktiškais statybų sprendimais: pastatų vidinės sienos ir perdangos tarp butų bus papildomai apšiltintos – tai padės sumažinti šildymo išlaidas ir saugos gyventojus nuo triukšmo. Namuose bus įrengta rekuperacinė vėdinimo sistema, kuri užtikrins gaivų orą patalpose.
Šio kvartalo namai išsiskirs dideliu įvairių butų pasirinkimu. Butai pirmuosiuose aukštuose turės erdvias terasas su atskirais išėjimais į vidinį kiemą. Kvartalo teritorija bus uždara, apsodinta gražiais želdynais. Įrengtos atskiros poilsio ir vaikų žaidimo zonos.

Nenuostabu, kad išskirtinėse miestų vietose pastatytas kokybiškas būstas sulaukia itin didelio klientų susidomėjimo ir dauguma butų nuperkami dar nebaigus statyti namų. Nors kvartalas tebestatomas (iki statybų darbų pabaigos liko beveik metai), jau nupirkta beveik 40 proc. visų jame esančių butų.

Kas gali sutrukdyti gauti paskolą?

Bet ar sunku gauti paskolą perkant dar nepastatytą būstą? Anot banko „Nordea“ Mažmeninės bankininkystės departamento asmeninės bankininkės Rimantės Ulskytės, paskola gali būti duodama ir dar nepastatytam būstui, tačiau nekilnojamojo turto vystytojas turi būti banko partneris.

„Jeigu nepastatyto būsto vystytojas nėra partneris, kredito nesuteiksime, o jei yra, pasirašome avansinę kredito sutartį, kurioje nėra tikslių būsto duomenų. Vėliau, kai pastatomas būstas, sutartį papildome priedu, kuriame nurodyti visi su turtu susiję reikalingi duomenys“, – paaiškino bankininkė.

Sutrukdyti gauti paskolą gali ir kitos priežastys, pavyzdžiui, nepakankamos pajamos, per mažas pradinio įnašo dydis ar bloga kredito istorija.

„Bloga kredito istorija formuojama delsiant apmokėti paskolų ir kitų kreditų įmokas, telekomunikacijų, elektros sąskaitas ir kitus įsipareigojimus. Asmeninėje kredito istorijoje užfiksuoti įrašai apie esamas arba buvusias skolas ateityje gali apsunkinti galimybes gauti lankstesnes sutarčių sąlygas arba apskritai užkirsti galimybę sudaryti įvairias sutartis. Gera kredito istorija suteikia galimybę gauti geresnes skolinimosi sąlygas – ilgesnį skolinimosi laikotarpį, mažesnę banko maržą“, – paaiškino bankininkė.

Tačiau kiek asmuo anksčiau yra paėmęs paskolų, bankui nėra labai svarbu. Svarbiausia, kad, įvykdžius finansinius įsipareigojimus, liktų pakankamai pajamų pragyventi. Jeigu, apmokėjus lizingo, vartojamosios ar kitokios paskolos įmokas, lieka dar 40 % pajamų, būsto kreditą gali gauti ir daugiau finansinių įsipareigojimų turintis asmuo.

Ne pajamos svarbiausia

Klientas, ketinantis imti kreditą dėl būsto, vienoje bendrovėje turi būti išdirbęs 6 mėnesius, o bandomasis laikotarpis turi būti jau pasibaigęs. Dirbantieji pagal individualios veiklos pažymą ar verslo liudijimą taip pat gali paimti būsto kreditą. Tačiau jų darbo stažas turi būti ne trumpesnis kaip 12 mėnesių. Jeigu asmuo dirba sezoninį darbą, jo pajamas bankas įskaito, tačiau visa deklaruojama suma, uždirbta tam tikru sezonu, dalijama iš 12 mėnesių. Tada bankas skaičiuoja, kiek lieka pajamų pragyventi sumokėjus kredito įmoką.

Atlyginimas, kaip ir kliento pajamos, nėra lemiamas veiksnys norint gauti kreditą. Svarbiausia, kad finansiniai įsipareigojimai neviršytų 40 % gaunamų pajamų.

„Vertindami rizikas skaičiuojame, kad, įvykdžius visus finansinius įsipareigojimus, vienam asmeniui pragyventi turėtų likti 333 eurai, dviejų asmenų šeimai – 532 eurai, keturių – 800 eurų“, – vardijo R. Ulskytė.

Imantieji būsto kreditą turi turėti 15 % būsto vertės pradinį įnašą. Jeigu finansavimo suma siekia 85 %, maksimalus paskolos terminas – 30 metų. Jei 80 % – 35–40 metų. Svarbiausia, kad iki kredito grąžinimo pabaigos klientui būtų ne daugiau kaip 65 metai.

Paskolų portfelis auga

Kalbama, kad per ekonominį nuosmukį žmonės būsto paskolų imdavo mažiau. Pasidomėjus, ar dabar padaugėjo klientų, prašančių būsto paskolos, R. Ulskytė teigė, kad besiskolinančių žmonių skaičius gana stabilus.

„Pernai mūsų banko būsto paskolų portfelis augo apie 1 %, šių metų pirmąjį pusmetį – 2 %. Dėl paskolų žmonės kreipiasi, kai jiems iš tiesų prireikia būsto, ir ši tendencija buvo pastovi tiek prieškriziniu, tiek pokriziniu laikotarpiu“, – mano bankininkė.

Įdomu tai, kad kredituojamo senos statybos būsto mastai nuolatos mažėja. Pavyzdžiui, banke „Nordea“ vidutinė būsto paskolos suma siekia 65 tūkst. eurų. Didesnę dalį sudaro naujos statybos ekonominis ir vidutinio lygio būstas.

Kur geriausia gyventi?

Žinoma, prieš kreipiantis į banką paskolos reikia išsirinkti tinkamiausią vietą gyventi. Tad į ką reikėtų atkreipti dėmesį naujo būsto besidairantiems žmonėms?

Nekilnojamojo turto agentūros „Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius didžiausią dėmesį patarė kreipti į esamą ir prognozuojamą būsto likvidumą. Jį lemia ne tik objekto vieta, būsto tipas (ar tai mažaaukštės, ar daugiaaukštės statybos namas), bet ir statytojo reputacija bei čia jau gyvenančių žmonių patirtis – išryškėję statybų broko atvejai ir pan. Nuo visų šių veiksnių priklauso ir būsto kaina.

„Patarčiau geriau pirkti šiek tiek brangesnį, bet kokybiškesnį būstą. Toks būstas bus likvidesnis ir prireikus jį bus galima lengviau parduoti, o tai reiškia, kad savininkui bus didesnė nauda“, – teigė A. Antanavičius.

Natūralu, kad dažniausiai žmonės nori gyventi kuo arčiau centro, kur sukoncentruota visa reikiama infrastruktūra, mažesnis atstumas iki darbo ir pan. „Teritorijų miesto centre, šalia upės, bet atokiau nuo pagrindinių gatvių šurmulio, Vilniuje tikrai nėra daug. Todėl naujas būsto projektas tokioje vietoje turėtų sulaukti didesnio susidomėjimo“, – prognozavo A. Antanavičius.

Riboja finansinės galimybės

Tačiau neretai pirkėjų finansinės galimybės yra ribotos, tad dauguma jų renkasi gerokai pigesnį būstą, esantį atokiau nuo miesto centro. Daugiausia nekilnojamojo turto sandorių sudaroma miegamuosiuose mikrorajonuose, kuriuose statomi ekonominės klasės būstai.

Pirkėjų finansinės galimybės lemia ir tai, kad dauguma Vilniuje parduodamų būstų yra senos statybos daugiabučiuose namuose. Būstai, perkami tiesiai iš nekilnojamojo turto vystytojų (t.y. iki 2 metų senumo), sudaro apie 20–25 % sandorių. Kiti sandoriai sudaromi antrinėje rinkoje, kai būstus parduoda anksčiau juos įsigiję asmenys. Daugiau nei pusė šių sandorių yra senos statybos namuose.

„Tad galima teigti, kad Vilniuje per mėnesį daugiausia parduodama senos statybos butų, nes suminė jų pardavimo kaina yra mažesnė, o tai daugeliui pirkėjų vis dėlto yra svarbiausias rodiklis perkant būstą“, – reziumavo A. Antanavičius.

Populiarėja Naujamiestis

Anot A. Antanavičiaus, populiariausi ir paklausiausi mikrorajonai yra šiaurinėje ir vakarinėje Vilniaus dalyje: Pilaitėje, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse, Santariškėse, Baltupiuose, Karoliniškėse, Viršuliškės, Žirmūnuose ir panašiuose rajonuose. Pietinėje sostinės dalyje, pradedant Naujininkais, būsto pirkėjų paklausa gerokai mažesnė, nes pietinių Vilniaus mikrorajonų reputacija dėl istoriškai susiformavusios socialinės aplinkos ir gyventojų kontingento yra prastesnė.

„Palyginus kainas, galima teigti, kad pietinėje dalyje būstas vidutiniškai 10–15 % pigesnis nei analogiškas paklausesniuose šiauriniuose Vilniaus mikrorajonuose“, – konstatavo pašnekovas.
Vis dėlto Vilniaus vietos analizės žemėlapis pamažu keičiasi ir kai kurie rajonai, anksčiau buvę nepatrauklūs, sulaukia vis didesnio pirkėjų susidomėjimo, kartu čia kyla nekilnojamojo turto kainos.

„Pastaruosius kelerius metus vis labiau populiarėja Naujamiesčio mikrorajonas. Čia vyksta spartus konversijos procesas, kai seni gamybiniai objektai keičiami naujais komerciniais ir gyvenamaisiais namais. Tai didina mikrorajono patrauklumą ir prestižą. Atitinkamai didėja ir nekilnojamojo turto vertė. Galima teigti, kad vien dėl vykstančio konversijos proceso per kelerius metus Naujamiestyje nekilnojamojo turto kainos padidėjo apie 10–15 procentų“, – pastebėjo pašnekovas.

Yra ir kitokių pavyzdžių, kai buvę populiarūs rajonai žmonių pradėti vertinti neigiamai, todėl čia esantys būstai sunkiai randa pirkėjų. „Praėjusio pakilimo metu itin populiarūs buvo Pašilaičiuose, Fabijoniškėse ir Ukmergės gatvės pabaigoje įgyvendinami projektai. Tačiau dėl paskubomis vykdytų statybų, daug broko ir prastos namų kokybės stipriai sumažėjo šių būstų patrauklumas rinkoje, juos tapo sunku parduoti. Šiuo metu kai kurie naujos statybos butai minėtoje teritorijoje kainuoja panašiai, kaip ir senos statybos butai kiek arčiau miesto centro“, – pasakojo A. Antanavičius.

Atsižvelgia į reputaciją

Praėjusi krizė nekilnojamojo turto pirkėjus išmokė pirkti ne bet kokį naujos statybos būstą, atsižvelgti ir į nekilnojamojo turto vystytojo reputaciją. Dabar daugeliui pirkėjų tai yra labai svarbus veiksnys.

Kartais žmonės apie naujos statybos būstų patikimumą sprendžia iš to, kada jie buvo pastatyti. Manoma, kad iki praėjusio pakilimo statyti kokybiški būstai, o susidarius nekilnojamojo turto burbului, apie 2007–2008 m., namai statyti bet kaip, todėl jie nėra kokybiški. Tačiau, A. Antanavičiaus nuomone, naujos statybos būstų nereikėtų vertinti vien tik pagal statybos metus.

„Kur kas svarbiau – nekilnojamojo turto vystytojo patirtis ir reputacija. Be abejo, per praėjusį pakilimą, ypač 2007–2008 m., pasitaikė daugiau atvejų, kai vystomų projektų kokybė buvo abejotina, tačiau tai tikrai nereiškia, kad visi tais metais statyti projektai nekokybiški“, – paaiškino pašnekovas.

Paklausus, kurios nekilnojamojo turto įmonės dabar laikomos patikimomis, A. Antanavičius pabrėžė: „Manau, kad šiandien teigiamai galime vertinti didžiąsias nekilnojamojo turto įmones, kurios sėkmingai išgyveno krizę, yra išvysčiusios ne vieną projektą ir garantuoja projektų kokybę ir techninę priežiūrą.“

Kas mokės už defektus?

Atsižvelgti ne vien tik į būsto kainą, bet ir į nekilnojamojo turto vystytojo reputaciją patarė ir APB „Viliušis ir Astromskis“ teisininkė Inesa Budaitė. Nekilnojamojo turto vystytojo reputaciją ir patikimumą formuoja tokie elementai kaip praeityje įgyvendintų statybos projektų istorija, įstatinio kapitalo dydis, turimas ilgalaikis ar trumpalaikis turtas, buvimo rinkoje laikotarpis, turėtos arba turimos bylos su klientais, subrangovais ar darbuotojais, turto areštų istorija, finansinė būklė, ankstesnių klientų atsiliepimai.

Gyventojams ypač aktualu, kam bus galima reikšti pretenzijas, jeigu apsigyvenus naujame būste išryškės defektai.

Pagal CK 6.697 straipsnį, už per garantinį terminą (jis apibrėžtas CK 6.698 str.) nustatytų statybos darbų defektų šalinimą atsakingi rangovas, projektuotojas ir statybos techninis prižiūrėtojas. Jeigu darbų defektai nustatomi nepasibaigus garantiniam terminui, pagal CK 6.664 straipsnį, rangovas privalo juos pašalinti neatlygintinai arba atlyginti užsakovui jų šalinimo išlaidas.

„Tačiau praktikoje neretai pasitaiko, kad garantiniu laikotarpiu rangovui iškeliamos bankroto bylos. Tada pirkėjas lieka neapsaugotas, nes garantiniu laikotarpiu už defektų šalinimą atsakingas rangovas tampa nemokus, o tada daugeliu atvejų pirkėjas patiria nuostolių. Siekiant kuo labiau sumažinti tokią riziką, būtina atlikti namų darbus ir prieš sudarant būsto pirkimo sutartį įvertinti rangovo reputaciją. Tik taip rangovo prisiimti garantiniai įsipareigojimai neišnyks kartu su pačiu rangovu“, – sakė I. Budaitė.

Būsto „popieriuje“ pirkimas

Name, kuriame yra nusižiūrėtas būstas, I. Budaitė rekomendavo apsilankyti su statybų specialistu, kad šis įvertintų jo kokybę. Deja, tai ne visada įmanoma. Juk dažnai pirkėjai įsigyja būstą tik planuojamuose ar nebaigtuose statyti gyvenamuosiuose namuose, kitaip tariant, įsigyjamas tik projektuose, sąmatose ir kituose dokumentuose egzistuojantis nekilnojamasis turtas. Paprastai tokį pasirinkimą lemia mažesnė siūloma pardavimo kaina ir didesnė pasirinkimo galimybė. Tad kokie pavojai pirkėjo tyko šiuo atveju?

„Prieš pirkdami tokį būstą gyventojai turėtų įvertinti riziką, kad rangovas gali nesugebėti baigti statybos darbų, pavyzdžiui, inicijuojant bankroto bylos iškėlimą“, – įspėjo I. Budaitė.

Tuo atveju, kai gyventojai siekia įgyti nuosavybę planuojamame ar dar nebaigtame statyti gyvenamajame name, anot teisininkės, sudaromos preliminarios būsto pirkimo–pardavimo sutartys, kaip nurodyta CK 6.401 straipsnyje. Pagal šias sutartis gyventojai sumoka susitartą dalį pinigų ir kartu su nekilnojamojo turto vystytoju įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

„Pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį gyventojams nuosavybės teisė nepereina, todėl, rangovui iškėlus bankroto bylą, o bankroto administratoriui perėmus visą rangovo turtą, gyventojo ateityje planuotas įsigyti būstas gali būti parduodamas iš varžytinių“, – paaiškino I. Budaitė.

Teisininkė atkreipė dėmesį ir į tai, kad dauguma gyventojų kreipiasi į banką dėl paskolos siekdami sumokėti įnašą pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį. Tad gyventojas įsipareigoja bankui sumokėti ne tik pasiskolintą pinigų sumą, bet ir priskaičiuotas palūkanas.

„Bankrutavus nekilnojamojo turto vystytojui, gyventojas ne tik praranda galimybę įgyti nuosavybės teisę į pasirinktą būstą, įsipareigoja bankui grąžinti pasiskolintą pinigų sumą ir palūkanas, bet ir neturi jokių garantijų, kad pavyks atgauti pagal preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį sumokėtą pinigų dalį. Rangovo bankroto byloje gyventojas stoja į bendrą kreditorių eilę, o pardavus jo turėtą turtą pagal Įmonių bankroto įstatyme nustatytą tvarką gauna dalį, proporcingą jo turimam reikalavimo dydžiui. Tačiau dažniausiai bankrutavus įmonei lėšų atsiskaityti su visais kreditoriais nepakanka arba atlyginama tik labai maža dalis, todėl gyventojas patiria nuostolių. Taigi, perkant planuojamą statyti ar nebaigtą statyti būstą, ypač svarbu atsižvelgti į nekilnojamojo turto vystytojo turtinę padėtį (ne tik sudarant preliminarią pirkimo–pardavimo sutartį, bet ir visą vykdomų statybų laikotarpį) ir kitus ankščiau aptartus jo reputacijai bei patikimumui įtaką darančius elementus“, – rekomendavo teisininkė.

Banko „Nordea“ asmeninė bankininkė Rimantė Ulskytė patarė, ką reikia žinoti norintiesiems gauti būsto paskolą.

1. Svarbu įvertinti savo finansines galimybes. Kiekvienas klientas, imantis būsto kreditą, turėtų atsižvelgti į kredito pabrangimą dėl bazinės palūkanų normos pokyčių, pokyčius nekilnojamojo turto rinkoje, taip pat prisiimtus finansinius įsipareigojimus, kurių nesilaikymas gali neigiamai paveikti jūsų kredito istoriją, didinti skolinimosi sąnaudas, riziką netekti nuosavybės teisių į įkeistą nekilnojamąjį turtą.

2. Imamas būsto kreditas turi būti užtikrintas bankui priimtino nekilnojamojo turto įkeitimu (hipoteka).

3. Pasiėmus kreditą reikės mokėti palūkanas, susidedančias iš banko maržos, kuri šiuo metu sudaro apie 1,5–1,8 %, bei fiksuotą arba kintamą palūkanų dalį. Laiku nesumokėjus įmokų gali tekti mokėti delspinigius. Taip pat papildomai reikės mokėti tuomet, jei nuspręsite keisti kredito sąlygas. Jei palūkanos fiksuotos, sutarties keitimo mokestis – apie 1–3 % nuo sumos (jeigu keisite sąlygas nepasibaigus fiksuotųjų palūkanų mokėjimo terminui), o jei kintamos – 60–120 eurų.

4. Kadangi paskola imama ilgam terminui – 10, 20 ar net 40 metų, būtina iš anksto apsvarstyti ir pasiruošti būsimam finansiniam įsipareigojimui. Imant kreditą palūkanos gali būti santykinai mažos, tačiau per visą sutarties laikotarpį jos gali pakilti iki 5–10 %.

5. Kad visuomet būtumėte saugūs dėl savo ir šeimos ateities net atsiradus nenumatytų aplinkybių – jei netektumėte darbo, susirgtumėte, taptumėte nedarbingi ir t. t., būtina turėti 6–12 mėn. atlyginimo dydžio santaupų rezervą, be to, rekomenduojama susidaryti šeimos finansinį planą.

Parašyk Redakcijai

Sekite mus:

Prenumeruok

Naujienlaiškį

Prenumeruodami portalą, Jūs sutinkate su taisyklėmis