Sutelktinis finansavimas – kas tai ir kokia iš to nauda?

Pastaruoju metu versle kyla įvairių dalinimosi idėjų: kam nuomotis brangią techniką, jei gali ją išsinuomoti vienai dienai? Kam kankintis sugedus automobiliui, kai galį jį, techniškai tvarkingą ir suremontuotą, išsinuomoti tik tam tikram atstumui nuvažiuoti? Šios idėjos pamažu išplito ir paskolų rinkoje – kam „daryti“ pelną bankui ar greitųjų kreditų bendrovei, kai tau paskolinti draugiškai gali... tiesiog eiliniai piliečiai, gyvenantys tame pačiame mieste ar rajone. O jei taip pat draugiškai visi susidėtų ir naujam butui ar komercinės paskirties pastatui įsigyti?

Vadinamasis sutelktinis finansavimas minimas kaip viena iš galimybių investuoti ir į nekilnojamojo turto rinką, išskaidant savo riziką per kelis objektus. Nors Lietuvoje oficialios galimybės paskolinti nekilnojamojo turto verslą pasiryžusiam pradėti tautiečiui vis dar nėra, advokatų kontoros „SORAINEN“ teisininkas Artūras Asakavičius kasmetinėje Lietuvos nekilnojamojo turto asociacijos ir partnerių organizuotoje „NT konferencijoje 2016“ papasakojo apie šio naujo produkto rizikas ir galimybes.

Įstatymas – jau pakeliui į dienos šviesą

2015-aisiais ES tokiu būdu buvo paskolinta 2,5 mlrd. eurų ir šie skaičiai nuolat auga.

Iš Baltijos valstybių sutelktinio finansavimo srityje labiausiai į priekį yra pažengę estai. Šie mūsų kaimynai tokiu būdu jau finansavo apie 30 įvairių nekilnojamojo turto projektų, kuriems surinkta apie 5,1 mln. eurų. Šią sumą paskolino beveik 3000 investuotojų, kuriems grįš apie 11 % didesnės sumos.

Latvijoje tokių iniciatyvų negirdėti, o Lietuvoje, susikūrus platformai „Lenndy“, imta ruošti Sutelktinio finansavimo įstatymą. Beje „Lenndy“, nors teisiškai ir nereglamentuota, jau pradėjo savo veiklą.

Tiesa, Latvijoje populiarios tarpusavio skolinimosi platformos, kai visuomenė paskolina lėšų ne NT projektams, tačiau smulkioms besiskolinančiųjų išlaidoms. Tikėtina, jog netrukus ir broliai latviai sukrus, kad tokiu pat būdu galima investuoti į nekilnojamąjį turtą ir visiems kartu uždirbti neblogą grąžą.

„Norint vykdyti tokią veiklą reikia turėti kredito įstaigos licenciją. Rinkoje artėja pasikeitimai: Lietuvos bankas kartu su Finansų ministerija sukūrė finansavimo įstatymo projektą, kuris šiuo metu yra registruotas Seime. Tikėtina, kad jau pavasario sesijoje jis gali būti priimtas“, – sakė A. Asakavičius.

Jis taip pat užsiminė apie „Lenndy“ kolektyvą – profesionalūs jauni vyrai žada sutelktinio finansavimo platformą, kuri finansuotų tik nekilnojamojo turto projektus.

„Jei kiekvieną Vilniaus butą nudažytume tomis spalvomis, kurio banko lėšomis jis yra nupirktas, turėtume žaliai, melsvai bei oranžine spalva dekoruotą Vilniaus miestą“, – kažkada yra sakęs vienas iš portalo lenndy.com įkūrėjų Artūras Stukalo.

Jo pagrindinė mintis buvo ta, kad siekdami investuoti į nekilnojamąjį turtą neturime kitos išeities, kaip tik naudotis bankų paskolomis, tuo metu tie, kurie norėtų į šią sritį investuoti nedidelę sumą, vargiai randa tokią galimybę.

„Tikėtina, jog jau veikiančios tarpusavio skolinimosi platformos, tokios kaip savy.lt, finbee.com („Finansų bitė“), ilgainiui pradės teikti paskolas ir verslui. Savy.lt jau paremia kai kuriuos savo projektus nekilnojamojo turto įkeitimu“, – svarstė A. Asakavičius.

Nepatyrusiems investuotojams neleidžiama „žaisti“ su daugiau nei 1000 eurų

Toliau jis paaiškino sutelktinio finansavimo veiklos principą. Šiame procese dalyvauja trys šalys: projekto savininkai, nekilnojamojo turto vystytojai (jie gali būti ir fiziniai, ir juridiniai asmenys), finansuotojai (taip pat – tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys), bei platformos administratorius.

Nekilnojamojo turto vystytojai pristato savo projektą ir pateikia užklausą platformoje, prašydami finansavimo. Finansuotojai, nusprendę, jog šis projektas bus pelningas, „susimeta“ ir visi po dalį investuoja į idėją tam tikrą sumą savo lėšų. Platformos administratorius turi prižiūrėti, kad projektas iš tiesų būtų įgyvendinamas (jei tai – statomas pastatas, kartais lėšos išmokamos ne iš karto, o etapais), o investuojamos lėšos grįžtų dargi ir su grąža.

Platformos administratorius turi būti juridinis asmuo ir prižiūrėti visą procesą. Dažniausiai jis atstovauja investuotojų (projektų finansuotojų) interesus“, – dėstė teisininkas.

Pranešėjo teigimu, skolinama dviem labiausiai paplitusiais būdais: arba sudaromos paskolų sutartys, arba leidžiami vertybiniai popieriai.

A. Asakavičius sakė, jog netrukus Lietuvoje bus pakeistas akcinių bendrovių įstatymas. Nuo to momento uždarosioms akcinėms bendrovėms bus leidžiama leisti ir platinti skolos vertybinius popierius. UAB'ai negalės leisti tik akcijų.

„Kartu su rizika ateina ir ribojimai. Pagrindinė taisyklė yra jog į vieną projektą nebus leidžiama investuoti daugiau nei 1000 eurų. Tačiau šis apribojimas nebus taikomas informuotiems investuotojams arba tiems investuotojams, kurie atliks konkrečios finansinės priemonės priimtinumo testą“, – kalbėjo teisininkas.

Prašyti 100 tūkst. eurų gali net be detalaus projekto aprašymo

Sutelktinio finansavimo į nekilnojamąjį turtą platforma teisiškai bus prilyginta finansų patarėjams. Todėl ji turės savo komandoje turėti vadinamųjų maklerių, kurie patikrintų finansuotojų finansinį išprusimą bei kokias rizikas jie gali prisiimti.

„Turbūt žavingiausia šio įstatymo dalis – jo įgyvendinimas. Šiandien norint išleisti akcijas ar obligacijas reikia išleisti sudėtingą prospektą (aprašymą), jį patvirtinti Lietuvos banke ir tik tada galima jas siūlyti neprofesionaliems investuotojams. Tuo metu norint pasiskolinti nekilnojamojo turto projektui nuo 100 tūkst. iki 5 mln. eurų, tereikės informacinio dokumento, kuris yra 12–17 puslapių apimties. Jame tiesiog bendrai pristatoma bendrovė, jos valdymas, rizikos, susijusios su naujuoju projektu ir investuotojų apsauga“,– sakė A. Asakavičius.

Siekiantiems pasiskolinti daugiau nei 5 mln. eurų jau reikės tradicinio prospekto, tačiau vargu ar vystytojai, kurie tokiu būdu skolinsis savo projektui, kurs didingus verslo centro ar daugiabučių kvartalo planus. Ši platforma kuriama smulkesniems nekilnojamojo turto projektams.

„Įstatymas nenumato jokių apribojimų skolinantis iki 100 tūkstančių eurų, tačiau platformos greičiausiai vis tiek reikalaus bent jau informacinio dokumento – juk turi būti užtikrinti investuotojų interesai“, – svarstė pranešėjas.

A. Asakavičius pasidalino keliais pavyzdžiais kas ir kokiu būdu gali pasinaudoti sutelktinio finansavimo paslauga.

„Turime fizinį asmenį, kuris užsiima butų ar komercinių patalpų nuoma. Jis aptinka nuostabias patalpas, kurias galėtų įsigyti, išnuomoti ir iš to uždirbti. Deja, jam trūksta nuosavų lėšų, o bankas pinigų neduoda. Jis gali kreiptis į sutelktinio investavimo platformą, pristatyti savo idėją ir mėginti pasiekti, pavyzdžiui, 90-ies tūkstančių eurų finansavimą. Jis pristato savo idėją, apskaičiuoja grąžas, įrašo, pavyzdžiui, jog investuotojai bus apsaugoti, nes įsigytas nekilnojamasis turtas bus įkeistas jų naudai“, – dėstė teisininkas.

Fiziniai ar juridiniai asmenys į šią idėją gali investuoti iki 1000 eurų. Profesionalūs ar informuoti investuotojai – daugiau.

Tuo metu platformos administratoriai turi garantuoti, kad viskas vyktų teisingai ir būtų įvykdytos visos sąlygos: būtų pasirašytos paskolų sutartys, tinkamai įkeistas turtas, protingai ribojant rizikas nekilnojamojo turto vystytojui būtų perleista investuotojų surinkta suma.

Grąža: nuo 11 iki 15 %

„Kitas atvejis: jei nekilnojamojo turto vystytojas nusipirko puikų sklypą geroje miesto vietoje. Jam tetrūksta 4 mln. eurų, kad išvystytų komercinį projektą. Bankas vėlgi tokios paskolos nesuteikia.

Vystytojas mato, jog projektas – potencialiai sėkmingas ir gali pritraukti investicijų ir iš profesionalių, ir iš neprofesionalių investuotojų. Tad jis nusprendžia išplatinti obligacijas. Jis pasitvirtina minėtą 12-os puslapių informacinį dokumentą ir pradeda platinti vertybinius popierius“, – dėstė A. Asakavičius.

Trečias variantas: nekilnojamojo turto verslo idėją turintis asmuo gali sukurti projektinę bendrovę, į kurią investuoja dalį savo lėšų, o likusią dalį pritraukia leisdamas obligacijas ir jas platindamas sutelktinio finansavimo platformoje“, – sakė pranešėjas.

Tokiu būdu neprofesionaliems investuotojams atsiranda naujų investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybių, o pasaulinė praktika rodo, jog grąža iš investavimo tokio tipo platformose svyruoja nuo 11 iki 15 %.

Tuo metu nekilnojamojo turto plėtotojui tai yra alternatyva banko paskolai, kai įkeičiamam turtui keliami žemesni reikalavimai.

Vis tik A. Asakavičius pabrėžia, jog pati investicija yra rizikingesnė, todėl reikia gerai pasverti, kokius praradimus galite toleruoti. Tol, kol toks skolinimo būdas nėra reglamentuotas teisiškai, rizika yra didesnė.

Parašyk Redakcijai

Sekite mus:

Prenumeruok

Naujienlaiškį

Prenumeruodami portalą, Jūs sutinkate su taisyklėmis