Butas iš bankroto administratoriaus rankų: ar saugu?
Erika Fuks, www.DELFI.lt /
Nuotrauka: Shutterstock nuotr.
2013 m. liepos 05 d. 15:17

Butas iš bankroto administratoriaus rankų: ar saugu?

Sprogus nekilnojamojo turto (NT) burbului, Lietuvoje ne visoms statybos bendrovėms pavyko išgyventi sunkmetį, todėl žmonės iki šiol randa pasiūlymų pirkti būstus iš bankroto administratorių. Skaičiuojama, kad tokie būstai yra mažiausiai 20 proc. pigesni nei rinkos kaina, tačiau žmones gąsdina galimi sunkumai.

DELFI pasikalbėjo su Kaune, projekte „Girios alėja“, būstą norėjusiu įsigyti Ramūnu (vardas ir pavardė redakcijai žinoma). Šis projektas buvo įgyvendinamas įmonės "Domus Mea", tačiau įmonei susidūrus su sunkumais, NT perėjo į bankroto administratoriaus rankas.

„Buvome išsirinkę apie 70 kv. m butą Kaune su garažu, mums jis labai tiko. Kelis kartus buvome atvežę tėvus, jiems mūsų pasirinkimas taip pat patiko: pro langą matėsi ąžuolynas, o visas kvartalas įsikūręs tarsi miške, iš viso pastatyti keturi daugiabučiai namai. Taigi, viskas buvo gerai, suderėjome, kaip vyks mokėjimai. Anksčiau niekada nebuvome pirkę buto, tad paklausėme, su kuo bus sudaroma buto pirkimo - pardavimo sutartis. O NT agentūros vadybininkams mums ramiai atsakė, su bankroto su administratoriumi“, - pasakojo Ramūnas.

Anot jo, tuomet iš karto kilo įtarimų, ar įsigijus butą, bus kam spręsti iškilusius nesklandumus.
„Laimei, buvome nesumokėję avanso, taigi tiesiog atsisakėme minties pirkti tą butą - nusprendėme nesigilinti į situaciją“, - prisiminė pašnekovas.

Tačiau jis piktinasi, kad iš anksto nebuvo įspėtas, jog butas parduodamas per bankroto administratorių – esą, jei nebūtų paklausę, kas yra pardavėjas, greičiausiai iki avanso mokėjimo būtų ir nesužinoję, su kuo turės reikalų.

„Mes buto ieškojome per NT agentūrą 011. Prieš tai mes per šią agentūrą nuomojomės butą, kol apsisprendėme įsigyti savo namus. Tad savo agentu pasitikėjome ir per daug neklausinėjome, nes ir jis mus prisiminė dar nuo nuomos laikų, bendravome draugiškai. Sužinoję, kad butą parduoda bankroto administratorius, dar pasitarėme su savo teisininku, kuris smulkiau paklausinėjo agento, o kai išsiskyrėme, teisininkas mums patarė nepirkti to buto, nors ir jam butas patiko“, - apibendrina pašnekovas.

Paklaustas, ar butas, pardavinėtas bankroto administratoriaus, buvo pigesnis, vyras prisiminė, kad buto kaina su garažu siekė apie 240 tūkst. litų.
„Paskui suradome kitą labai gražų butą, jį jau pirkome tiesiai iš savininkų“, - dėstė Ramūnas.

Agentūra: gąsdina žodis bankrotas

Butas iš bankroto administratoriaus rankų: ar saugu?

NT agentūros 011 gyvenamojo nekilnojamojo turto brokeris Giedrius Sidaravičius dėsto, jog visi potencialūs pirkėjai yra informuojami, kad butai „Girios alėjoje“ parduodami per bankroto administratorių.

„Pasitaiko atvejų, kai žmonės, sužinoję, jog sutartis bus pasirašyta su bankroto administratoriumi, išsigąsta, tačiau taip nutinka retai, gal koks vienas procentas visų atvejų. O ir tie išsigandusieji pasikonsultuoja su teisininkais ir dažniausiai perka. Lietuvoje yra trys institucijos per kurias galima įsigyti būstą: tai notaras, bankroto administratorius ir antstolis. Bei kai žmogus išgirsta „bankroto administratorius“, jam turbūt tai skamba taip pat, kaip nueiti į vaistinę giljotinos nusipirkti“, - sako G. Sidaravičius.

Nekilnojamojo turto specialistas mano, kad įmonei bankrutuojant, jos priežiūra yra griežtesnė, nes ją prižiūri ne tik bankroto administratorius, bet ir kreditoriai, o parduodamą turtą dažnu atveju galima įsigyti pigiau.

„Paprastai per bankroto administratorius parduodami butai būna pigesni, tačiau tai nėra taisyklė“, - teigia NT agentas. Agentūros duomenimis, šiuo metu „Girios alėjos“ projekte iš daugiau nei 80-ies butų neparduota yra apie 10-imt.

„Žmonės mato, ką perka. Šiuo atveju tinka pavyzdys apie automobilius: daug automobilių gamintojų yra bankrutavę, tačiau žmonės perka automobilius. Šis projektas buvo pradėtas piko metu, kai bankai noriai skolindavo pinigų, taigi žmonės norėjo kokybiškų ir didelių būstų, gražios aplinkos. Šiame projekte yra 60 kv. m dviejų kambarių butai, dabar su tokia kvadratūra yra įrengiami mažiausiai trys kambariai, o kai kurie plėtotojai sugeba ir ketvirtą kur nors nupiešti“, - teigė G. Sidaravičius.

Pasak jo, prie projekto namų yra atvestos visos miesto komunikacijos, ruošiamasi tiesti dar vieną naują elektros kabelį, tačiau apgailestauja, kad žmonės išsigąsta ir neįsigilina į situaciją.
„Na, lietuvis yra nepatiklus, jam visur atrodo yra apgavystės. Jeigu žmogus pasitaria su teisininku, kuris įspėja, kad bus blogai, tai yra to teisininko nuomonė ir, aš manau, nekompetencija. Pirkti iš bankroto administratoriaus turtą galima taip pat kaip ir per notarą, jeigu turtui yra uždėti įsipareigojimai, pirkėjui sumokėjus už turtą, bankas juos nuima, o pirkėjas vėliau, jei nori (skolintis būstui - DELFI), gali vėl turtą įkeisti bankui. Pirmiausiai reikėtų atkreipti daugiau dėmesio į daikto kokybę, bet nebūtinai į jo statusą“, - įsitikinęs NT agentas.

Teisininkai pataria, į ką atkreipti dėmesį

Advokatų kontoros „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Simona Augėnaitė vardija, kad norint įsigyti bet kokį NT, yra būtina apie jį susirasti tikslią informaciją.

Simona Augėnaitė
Simona Augėnaitė
© Bendrovės nuotr.

„Prieš ruošiantis įsigyti butą iš bankroto administratoriaus, pirmiausiai derėtų patikrinti turto duomenis: tiek informaciją nekilnojamojo turto registre, tiek ir Hipotekos registre, nes dažnai parduodamas turtas yra įkeistas vienam iš bankų. Reikėtų sužinoti, kokia skolos suma yra užtikrinta įkeitimu, labai svarbu pasižiūrėti, kas yra tikslus turto savininkas ir koks yra turto teisinis statusas“, - sakė ji.
Teisininkė primena, kad žmogus turi tiksliai išsiaiškinti, kas yra parduodama.

„Atsitinka ir taip, kad realiai parduodamo ir įregistruoto turto plotas, tai yra kvadratūra, neatitinka įregistruotos, aktualus yra ir baigtumo klausimas: ar statinys yra užbaigtas, ar viskas įrengta ir taip toliau. Reikėtų pasitikrinti ir techninius dalykus, ar yra visos reikalingos komunikacijos“, - pataria S. Augėnaitė.

Specialistė pastebi, kad dažnai egzistuoja didesnė rizika pirkti NT iš bankroto administratoriaus, nei perkant jį pagal įprastą pirkimo - pardavimo sutartį, kuri yra pasirašoma pas notarą.
„Verta nepamiršti, kad egzistuoja ir ginčai tarp kreditorių: jeigu jie nesusitars, tikėtina, kad gali būti ginčijama, už kiek buvo parduotas turtas: jie gali pateikti pretenzijų, kad pardavimo kaina yra neteisinga, butui gali būti dedamas areštas, kol byla bus išnagrinėjama, o tai gali užtrukti ilgiau nei metus“, - paaiškina S. Augėnaitė.

Pasak jos, paprastai parduodant turtą, kreditoriai, nustatydami vertę, vadovaujasi turto vertintojų nustatyta kaina, tačiau jų vertinimai gali nesutapti ir tuomet kils klausimų, kodėl turtas nebuvo parduodamas brangiau. Be to, specialistė primena, kad perkant butą iš bankroto administratoriaus, turtą stačiusi įmonė, ją likvidavus, nebebus atsakinga už galimus statybos brokus, kadangi tokios įmonės paprasčiausiai nebeliks.

„Tačiau nemanau, kad perkant butus iš bankroto administratoriaus yra tik problemos. Rizika yra padidinta, bet yra ir sėkmingų atvejų. O turtas, perkant iš bankroto administratoriaus, turėtų būti parduodamas pigiau. Perkant turtą iš varžytinių, kurias vykdo antstolis, turtas vienareikšmiškai yra parduodamas pigiau, nes pradinėms varžytinėms yra nustatoma 80 proc. rinkos vertės kaina. Jei jis neparduodamas per pirmąsias varžytines, įstatymo nustatytais atvejais organizuojamos antrosios, kurių metu turto kaina dar yra mažinama, tai turbūt žmones ir žavi“, - mano teisininkė.

Ji primena, kad turtą galima įsigyti ir iš bankroto administratoriaus ar antstolio, tik pas juos sutartis vadinama ne turto pirkimo – pardavimo, o turto pardavimo iš varžytinių aktu, kuris prilyginamas turto pirkimo pardavimo sutarčiai. Perkant turtą antstolio organizuojamose varžytinėse šiuo metu nebereikalaujama turto iš varžytinių aktą patvirtinti teisme. Bankroto administratoriaus vykdytą turto pardavimą turi patvirtinti bankrutuojančios įmonės kreditorių susirinkimo pirmininkas, nebent bankrutuoja bankas - tuomet reikia teismo pritarimo. DELFI skelbė, kad teismas yra išaiškinęs, kiek laiko statybininkai atsako už parduotą nekokybišką butą.

Bankrutuojančios įmonės buvęs vadovas: mes ne vieninteliai

Bankrutuojančios įmonės "Domus Mea" buvęs vadovas Robertas Jocius sako, jog po NT burbulo sprogimo pasiūlymai įsigyti butus iš bankroto administratoriaus neturėtų stebinti.
„Na, keista, kad pasitarus su teisininkais žmonės išsigando, nes bankroto administratoriaus pardavimas pagal įstatymą yra prilyginamas notaro pardavimui, tad kalbant apie dokumentų sutvarkymo pusę, neturėtų būti jokių baimių. Be to, daug butų šiame kvartale buvo parduota.

Galbūt vienintelis dalykas, kuriuo žmones galima išgąsdinti, yra tai, kad, kai įmonė bankrutuoja, galios netenka garantijos, kurias įmonė suteikia per garantinį laikotarpį“, - atvirai kalba buvęs vadovas.

Tačiau jis primena, kad ir dėl šios priežasties bankrutuojančios turtas yra parduodamas pigiau.
„Visada vertinimas yra toks, kad iš bankrutuojančios įmonės paprastai perki apie 30 proc. pigiau, nei už rinkoje egzistuojančias kainas. O tada kiekvieno projekto vertinimas turi būti individualus: kiek jis yra pabaigtas, kokios rizikos, kas yra nepadaryta, kokios galimos rizikos ateityje, kiek tai gali papildomai kainuoti ir panašiai“, - vardija R. Jocius.

Jis sako, kad rinkoje buvo ne vienas projektas, kai butai buvo parduodami per bankroto administratorius, tačiau rinkoje jie paprastai atsiranda skirtingu laiku.
„Projektai rinkoje atsiranda skirtingu metu, nes dalis projektų vystytojų tikėjosi restruktūrizuoti skolas su bankais, galbūt kažkiek užtruko procedūros: pirma eita restruktūrizacijos, o po to ir bankroto keliu. Mūsų projektas rinkoje atsirado prieš dvejus metus, bet, manau, kitų dar tik atsiras“, - teigė R. Jocius. Pasak jo, šiuo metu projektas funkcionuoja ir žmonės įsigytuose butuose gyvena.

Ragina pasidomėti reputacija

Kęstutis Vanagas
Kęstutis Vanagas
© DELFI (T.Vinicko nuotr.)

Statybų įmonės pataria, jog prieš perkant turtą reikia pasidomėti statytojo reputacija ir nesikliauti vien reklama. „YIT Kausta“ generalinis direktorius Kęstutis Vanagas vardija, kad būtina sužinoti, ar namas jau yra pripažintas tinkamu naudoti: tam pakanka statytojo ar pardavėjo statybos užbaigimo akto kopijos arba patikrinti šį faktą Registrų centro Nekilnojamojo turto ir kadastro registre.

„Nuo 2010-ųjų rudens asmenys nėra baudžiami už pastato naudojimą, net jei neturi statybos užbaigimo akto. Statybos įstatymas numatė galimybę tam tikrais atvejais statytojams patiems deklaruoti apie užbaigtą statybą - šiuo atveju Statybos užbaigimo komisija tokių objektų netikrina ir statybos užbaigimo aktų nesurašo. Bet kai nėra komisijos išduoto statybos užbaigimo akto, niekas negali garantuoti, kad darbai, nuo kurių priklauso žmonių saugumas, yra iš tiesų atlikti“, - sako jis.
K.Vanagas ketinantiems pirkti būstą su daline apdaila rekomenduoja išsiaiškinti, kokie tiksliai darbai bus atlikti, pavyzdžiui, ar bus iki galo užbaigti elektros instaliacijos ir santechnikos darbai, ar tik bus atvestas įvadas į butą.

„Dar vienas apsidraudimo žingsnis – pasiteirauti žmonių, jau gyvenančių anksčiau įgyvendintuose statytojo projektuose, ar jų namas kokybiškas, ar statytojas vykdo pirkimo-pardavimo sutartyje numatytus garantinius įsipareigojimus. Beje, pats projekto vystytojas pirkėjui privalo suteikti detalią informaciją apie namo kokybę: iš kokių statybinių medžiagų jis statomas, kaip bus organizuojama buto ventiliacija, šildymas, kokios garso ir energinio naudingumo klasės bus pasiektos baigus projektą. Jei statinys jau pastatytas, pardavėjas turi parodyti garso klasės ir energinio naudingumo sertifikatus“, - pataria specialistas.

Anot jo, pirkdamas būstą, būsimas gyventojas turi gauti informaciją, kaip bus sutvarkyta ir būsto aplinka, automobilių stovėjimo vietos, vaikų žaidimo aikštelės.
„Ir svarbiausias dalykas: visada sakau, kad perkamo būsto kaina taip pat atspindi ir būsto kokybę. Gero, patikimo, visus reikalavimus tenkinančio statinio, patrauklioje vietoje su statytojo garantiniais įsipareigojimais už mažą kainą pastatyti neįmanoma“, - dėsto jis.

www.DELFI.lt
PARAŠYKITE SAVO KOMENTARĄ
Yra 3 komentarai
Vardas
Komentavimo taisyklės ir atsakomybė
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), šių metų rugsėjo mėnesio reikšmė smuktelėjo 0,1%. Rugpjūčio mėnesį buvo užfiksuotas 0,3% augimas. Bendras butų kainų metinis augimas sumažėjo iki 4,5%.
Amerikiečių aktorė, daininkė ir modelis Kirsten Dunst parduoda būstą, kurį įsigijo 2007 metais. Jo kaina siekia 8,2 mln.Lt (3 mln.dol.). Du miegamieji, svetainė/biblioteka su didžiuliais langais kuria šiuolaikiško interjero įspūdį. Galima pajusti, kad aktorė turi išskirtinį skonį.
Klasikinis interjeras visuomet geras sprendimas mėgstantiems solidumą. Šviesūs tonai kurią vientisumą, o tarpusavyje derančios spalvos – ramybės pojūtį. Pažvelgus į šį būstą, rodos, jame vyrauja harmonija ir teisingai parinktas tonas.
Neretai sakoma, kad perdaryti sunkiau, nei padaryti iš naujo, tačiau interjero dizainerė Alina Venskutė, kurdama nedidelio vieno kambario buto rekonstrukcijos projektą, jau turėjo aiškią viziją, kaip namus „perrengti nauju, šiuolaikišku rūbu“. Dizainerė atvėrė bei vizualiai padidino erdvę, pritaikė praktiškų ir funkcionalių sprendimų, parinko šiuolaikiškus baldus bei šviesų, gaivų koloritą, o interjerą paįvairino originaliais ažūriniais objektais.
Ramus, vilnijantis jūros ir smėlio koloritas, tarsi vėjo, saulės ir vandens nugludinti baldai bei dekoro objektai, natūralaus pluošto ryškia faktūra žavinčios, malonios paliesti medžiagos, dėmesys funkcijai ir praktiškumui, išgryninto paprastumo ir laiko patikrintos estetikos derinys – tokią viziją architektė Romualda Dainelienė įgyvendino kurdama ilsėtis skirto buto, įrengto atnaujintame name Juodkrantėje, interjerą.
Interjero specialistai neretai tvirtina, kad rekonstruoti gyvenamąją erdvę kur kas sudėtingiau, nei pastatyti ar įrengti iš naujo. Tačiau interjero architektė Indrė Sunklodienė puikiai susidorojo su šia užduotimi: pertvarkydama daugiaaukštyje įrengtą palėpę ji sėkmingai priderino buvusios apdailos fragmentus, pritaikė ekonomiškų, bet dekoratyvių sprendimų ir sumaniai atskleidė nestandartinės gyvenamosios erdvės privalumus.
Kuriant namus, kuriuose būtų gera gyventi, kartais tiesiog persistengiame. Naudojame prabangias detales, ryškias spalvas, meno kūrinius, kurie labiau primena kičą. Tad šis interjeras yra geras pavyzdys, jog jaukumui sukurti pakanka šviesių spalvų, apgalvoto baldų išdėstymo ir subtiliai parinktų akcentų.
Architektas Adomas Kondrotas, kurio darbai dažniausiai išsiskiria savitu požiūriu į erdvę bei interjero architektūrą, projektuodamas per tris aukštus išsidėsčiusį butą rekonstruotame sublokuotame name, liko ištikimas savo darbo stiliui ir nestandartinėje lofto tipo erdvėje sukūrė dinamišką, įdomų išgrynintų linijų bei geometrinių formų žaismą.
Kai žmonės grįžta iš kelionių užsienyje, jie nori namus paversti maža saugykla. Tačiau Rinaldas Gaizelis sąmoningai nuo to bėga ir nors daug laiko praleidžia Bali saloje, mano, jog atsiminai iš kelionių turi išlikti atmintyje, o ne atgulti lentynoje.
Studijos „Jurta“ architektės Rūta Goštautienė ir Monika Akromė, rengdamos praėjusio amžiaus viduryje statytame name esančio buto rekonstrukcijos projektą, ne tik įsiklausė į šeimininkų pageidavimus, norėdamos kuo daugiau sužinoti apie jų gyvenimo būdą bei laisvalaikio pomėgius, bet ir analizavo pačią erdvę: stengėsi pašalinti trūkumus, išryškinti privalumus, susieti interjerą su aplinka, išsaugoti sovietiniais laikais Kaune statyto būsto dvasią ir pritaikyti gyvenamąją erdvę šiuolaikiniams poreikiams.
Žurnalisto Edvardo Žičkaus namai  žvakių šviesos, gardaus maisto kvapo ir draugų juoko mišinys. Laidos Gyvenimas yra gražus vedėjas neslepia, kad namai jam yra pati mieliausia erdvė, todėl labai svarbu susikurti jaukią atmosferą, jog kiekvieną dieną norėtųsi į juos sugrįžti.
Šalyje, kur daugiabučių modernizacijos etalonas keičiasi kas kelerius metus, potencialiems jos dalyviams priimti sprendimus nėra paprasta. Kodėl gyventojai, užvakar pagaliau patikėję, kad jų senutėlį namą išgelbės kruopštus apšiltinimas, vakar sužinoję, kad jame vis dėlto reikėjo palikti „skylių“, šiandien turėtų sutikti, kad kartu būtina tvarkyti ir visus inžinerinius tinklus? Juolab kad ir valstybės parama skiriama tik energiją taupančioms priemonėms.
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), šių metų liepos mėnesio reikšmė nepakito. Bendra Lietuvos didmiesčių indekso reikšmė nesikeičia jau trečią mėnesį iš eilės, tuo tarpu sostinėje ir toliau stebimi teigiami pokyčiai.