Ar apsaugos NT pirkėjus nauji reikalavimai statytojams

 (1)
Šiuo metu suaktyvėjęs nekilnojamojo turto ir statybų sektorius nori nenori verčia prisiminti 2008-uosius, kuomet beprotiškus statybos tempus ir kainas pakeitė griūtis, o po kelių metų – ir nekilnojamojo turto (NT) pirkėjų skundai dėl iškilusio broko. Deja, žodžiai tik ir likdavo žodžiais – sprogęs NT burbulas išretino vystytojų gretas, todėl kam adresuoti teisėtus skundus tiesiog nebuvo. Kai vėl pradedama kalbėti apie kaistančią NT rinką, Tomas Nenartavičius, bendrovės „ERGO Insurance“ Lietuvoje Draudimo departamento direktorius, sako, kad verta pasvarstyti, ar esame geriau pasiruošę nei prieš dešimtmetį.
© Fotolia

2008-ieji ilgam įsiminė sparčiai kylančiais naujais daugiabučiais ir kainų rekordais. Deja, daliai būstą pirkusiųjų įkurtuvių džiaugsmas greitai apkarto: atviresni statytojai pripažino, kad tokios statybų kokybės, kuri buvo 2008 metais, dabar sau leisti negali – potencialūs pirkėjai kelia gerokai didesnius kokybinius reikalavimus. Civilinis kodeksas numatė, kad statinio projektuotojas, rangovas ir statybos techninis prižiūrėtojas privalo bent 5-erius metus nuo statinio pripažinimo tinkamu eksploatuoti užtikrinti garantinį aptarnavimą, o kai kuriems statybos elementams šis terminas yra nustatytas ir 10-20 metų, tačiau pirkėjai tiesiog neturėdavo į ką kreiptis.

Staigiai susitraukus statybų rinkai, dalis statytojų ir NT vystytojų tapo nemokūs ir bankrutavo, todėl garantijos tapo „orinės“ – popieriuje jos lyg ir egzistavo, tačiau nebuvo kas jas užtikrina, todėl gyventojai ir įmonės buvo priversti savo lėšomis ir darbais taisyti defektus. 2017-uosius pradėjome su nauja Statybos įstatymo redakcija, kuri leis nekartoti praeities klaidų ir geriau apsaugos visus potencialus naujai statomų objektų pirkėjus.

Įstatyme numatyta, kad statytojai turi užtikrinti civiliniame kodekse numatytų garantinių įsipareigojimų vykdymą priduotam eksploatacijai statiniui. Pirminiame pasiūlyme buvo numatytas dvejų metų terminas, tačiau siekiant geriau apsaugoti pirkėjus, jis prailgintas dar metams – iki trejų. Per pirmuosius trejus metus išryškėja daugiausiai defektų, todėl šis terminas yra logiškas. Ne paslaptis, kad tokia įstatymo nuostata atsirado dėl to, kad nesibaigus garantiniam laikotarpiui NT vystytojas bankrutuoja arba vengia vykdyti savo prievoles. Numačius, kad būtų užtikrintas įsipareigojimų vykdymas draudimo įmonės laidavimu arba banko garantija, išvengiama prievolių vengimo tiek bankroto, tiek nemokumo atveju.

Ar apsaugos NT pirkėjus nauji reikalavimai statytojams
© Shutterstock

Vystytojas turi garantiniam aptarnavimui skirti 5 proc. nuo statinio statybos kainos. Nors 5 proc. neatrodo daug, tačiau jei vertintume absoliučiais skaičiais, tai milijono eurų NT projekto vystytojas statinio pirkėjui turės pateikti 50 tūkst. eurų sumos užtikrinimą trejiems metams.

NT vystytojas įvykdydamas šią prievolę galės pateikti banko, kredito unijos garantiją arba draudimo įmonės laidavimo draudimo raštą. Pavyzdžiui, rangovui kreipusis į draudimo bendrovę, ji įvertina statinio ir vystytojo riziką. Įvertinus riziką, suteikiamas laidavimas, kuris pradeda veikti, pridavus pastatą statybos darbus kontroliuojančioms institucijoms. Tokiu būdu kilus problemų dėl nešalinamų pastato defektų, jų defektų šalinimą užsakovui kompensuotų draudikai.

Meduje statinės – ir šaukštas deguto

Pirma, draudimo bendrovės ir bankai, prieš teikdami laidavimo sutartis, vertins NT plėtotojo riziką. Jei pats projektas bus rizikingas ar statytojo reputacija, finansiniai įsipareigojimai ir istorija kelianti abejonių, tuomet draudimo bendrovės gali atsisakyti teikti tokiam statytojui laidavimą.

Žinoma, draudikai vertins kiekvieną NT vystytoją individualiai, tačiau galima prognozuoti, kad nedidelio kapitalo ir finansinių problemų turinčioms bendrovėms kils problemų draudžiantis. Todėl statytojai bus priversti arba konsoliduotis, arba susitvarkyti savo problemas, arba trauktis iš rinkos, kaip negalintys užtikrinti įstatymo reikalavimų. Tokia atranka lems, kad rinkoje neliks vienadienių statytojų, kurių ypač išauga NT bumo metu. Pirkėjai ir užsakovai a priori rinksis iš patikimų statybos darbų vykdytojų, todėl jų teisės bus geriau apgintos dar net nepriartėjus iki garantinių įsipareigojimų vykdymo.

Antra, statytojai bus suinteresuoti gerinti statybų kokybę, nes neišeis gudrauti ar kaip kitaip išvengti garantinių įsipareigojimų. Todėl bus investuojama daugiau į statybų procesą ir medžiagas, kad vėliau tektų mažiau investuoti į defektų šalinimą.

Nors palyginus su senuoju Statybų įstatymu, mechanizmas yra sveikintinas ir progresyvus, nes išsprendžiama statytojo, užsakovo ir pirkėjo tarpusavio santykių problema dėl garantinių įsipareigojimų vykdymo, tačiau lieka kitas atviras klausimas: kaip bus užtikrinta įstatymo reikalavimų kontrolė. Akivaizdu, jog būtina sukurti mechanizmą, kuris įgalintų kontroliuoti ar nekilnojamo turto vystytojas laikosi įstatymo prievolės ir kiekvienam NT pirkėjui pateikia jame numatytą užtikrinimą. Kontrolės funkciją galėtų atlikti notarai tvirtinantys sandorį, tačiau iki šiol nėra sukurti poįstatyminiai aktai numatantys šią prievolę.

Naujienų prenumerata
Parašykite savo nuomonę
arba diskutuokite anonimiškai čia
Skelbdami savo nuomonę, Jūs sutinkate su taisyklėmis
Rodyti diskusiją Rodyti diskusiją

NT patarimai

Misija – naujas būstas: kaip išsirinkti?

Naujo būsto paieška daugeliui – ištisas klausimų sau maratonas. Kuriame rajone geriau kurtis, rinktis senos ar naujos statybos daugiabutį, pagaliau, kaip išvengti greito įsigyto turto nuvertėjimo? Nerandant atsakymų į šiuos esminius klausimus naujų namų paieška gali užsitęsti, todėl ekspertai pataria aiškiai susidėlioti prioritetus arba, kitaip tariant, atlikti „namų darbus“.

Kaip parduoti sklypą, namo projektą ir statybą leidžiančius dokumentus

Į redakciją kreipėsi skaitytoja, klausdama, kaip organizuoti žemės sklypo, namo projekto ir statybos leidimų pardavimą, kad naujam savininkui vėliau nekiltų bėdų nei statant namą, nei vykdant statybos užbaigimo procedūras.

5 dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš renkantis būstą

Per paskutinius penkerius metus Lietuvoje kas mėnesį parduodama beveik po 3,3 tūkstančio įvairių būstų – naujų ir senesnės statybos butų, individualių namų, kotedžų – ir šis skaičius nuo 2012 m. pradžios išaugo daugiau nei 40 proc. Pavyzdžiui, šiais metais kas mėnesį parduodama po 3 652 būstus, o vien naujų butų per devynis šių metų mėnesius Vilniuje ir Kaune parduota beveik 3 300.

Ką daryti, jei kaimynas netvarko išdarkytos sklypo ribos

Skaitytojas į redakciją kreipėsi dėl kaimyno, kuris nutarė išlyginti savo sklypo paviršių. Tačiau nukasus žemę prie sklypo ribos, susidarė skardis. „Kaimynas žadėjo išbetonuoti pamatus, bet supratęs, kad betoninės atraminės sienelės statymas brangiai kainuos, darbus nutraukė. Mūsų sklypas po truputį griūva žemyn, per trumpą laiką skardis pasistūmėjo į mūsų pusę jau apie pusę metro. Nuolydis netrukdė, o betoninės tvoros nereikia. Tad kaip priversti kaimyną sutvarkyti išdarkytą sklypų ribą?“ – klausia skaitytojas.

7 svarbiausi statinių projektavimo ir statybos reikalavimai

Statiniai turi būti suprojektuoti ir pastatyti taip, kad atitiktų naudojimo paskirtį ir esminius statinių reikalavimus ekonomiškai pagrįstą naudojimo laikotarpį.

Ką dažniausiai pamirštame rengdami statinio projektą

Teikiantiems prašymą išduoti statybą leidžiantį dokumentą (SLD) statybos inspekcija primena, kad statinio projektas turi atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galiojo tą dieną, kai buvo išduoti specialieji reikalavimai.

Sostinės prabangaus būsto renesansas – dabar ir prieš 10 metų

Pastaruoju metu Vilniaus būsto rinka išgyvena antrąjį savo renesansą, kuomet fiksuojami augantys būsto pasiūlos, paklausos ir, žinoma, pardavimo kainų rodikliai. Tačiau vienas iš įdomiausių būsto segmentų, kuris dažnai audrina rinkos dalyvių ir žmonių vaizduotę, yra pats mažiausias ir prabangiausias turto segmentas – brangiausi butai didžiausiame šalies mieste.

Nelaimė nuomojamame bute: kas atlygins nuostolius?

Rinkdamiesi būstą nuomai, pirmiausia atkreipiame dėmesį į nuomos kainą. Vėliau nuomotojo teiraujamės, kokio dydžio komunalinių mokesčių sulauksime šaltuoju laikotarpiu, kokiam laikui galime sudaryti sutartį. Tačiau aptarti nuomininko ir nuomotojo atsakomybę, jei bute nutiks nelaimė, prisimename ne visuomet. Ir tik vos jai neįvykus susimąstome, kaip reikėtų spręsti žalos atlyginimo klausimus.

Gyvenamojo NT rinkos nuotaikos: domisi, analizuoja ir drąsiau keičia

Vienos didžiausių Lietuvoje nekilnojamojo turto valdymo ir plėtros bendrovių „MG Valdos“ užsakymu atliktas „Gyventojų pasitenkinimo savo būstu“ tyrimas parodė, kad savo būsto vertės pokyčius seka daugiau nei pusė gyventojų. Aktyviausi, suprantama, tie, kurie sako turintys planų jį keisti, tačiau net ir tokių ketinimų neturintieji dažnai domisi savo turimo būsto kainos pokyčiais. Tai rodo, kad šalyje vis labiau įsigali požiūris, jog būstas yra investicija tam tikram gyvenimo ciklui, o ne pirkinys visam gyvenimui. Todėl įsigydami būstą, investuodami į šį patrauklų materialinį turtą, gyventojams vis svarbiau atsižvelgti į svarbiausius jo likvidumo kriterijus.

Statant ūkio būdu – privalomas statybos darbų ir civilinės atsakomybės draudimas (5)

2017 metų sausio 1 dienos įsigaliojus Statybos įstatymo pakeitimams, statant nesublokuotą iki 300 kvadratinių metrų vienbutį gyvenamąjį namą, galima savo interesams atstovauti patiems ir statybos techninio prižiūrėtojo samdyti nebeprivaloma. Tačiau prievolė pasirūpinti statybos darbų ir civilinės atsakomybės draudimu – išlieka.