Ar apsaugos NT pirkėjus nauji reikalavimai statytojams

 (1)
Šiuo metu suaktyvėjęs nekilnojamojo turto ir statybų sektorius nori nenori verčia prisiminti 2008-uosius, kuomet beprotiškus statybos tempus ir kainas pakeitė griūtis, o po kelių metų – ir nekilnojamojo turto (NT) pirkėjų skundai dėl iškilusio broko. Deja, žodžiai tik ir likdavo žodžiais – sprogęs NT burbulas išretino vystytojų gretas, todėl kam adresuoti teisėtus skundus tiesiog nebuvo. Kai vėl pradedama kalbėti apie kaistančią NT rinką, Tomas Nenartavičius, bendrovės „ERGO Insurance“ Lietuvoje Draudimo departamento direktorius, sako, kad verta pasvarstyti, ar esame geriau pasiruošę nei prieš dešimtmetį.
© Fotolia

2008-ieji ilgam įsiminė sparčiai kylančiais naujais daugiabučiais ir kainų rekordais. Deja, daliai būstą pirkusiųjų įkurtuvių džiaugsmas greitai apkarto: atviresni statytojai pripažino, kad tokios statybų kokybės, kuri buvo 2008 metais, dabar sau leisti negali – potencialūs pirkėjai kelia gerokai didesnius kokybinius reikalavimus. Civilinis kodeksas numatė, kad statinio projektuotojas, rangovas ir statybos techninis prižiūrėtojas privalo bent 5-erius metus nuo statinio pripažinimo tinkamu eksploatuoti užtikrinti garantinį aptarnavimą, o kai kuriems statybos elementams šis terminas yra nustatytas ir 10-20 metų, tačiau pirkėjai tiesiog neturėdavo į ką kreiptis.

Staigiai susitraukus statybų rinkai, dalis statytojų ir NT vystytojų tapo nemokūs ir bankrutavo, todėl garantijos tapo „orinės“ – popieriuje jos lyg ir egzistavo, tačiau nebuvo kas jas užtikrina, todėl gyventojai ir įmonės buvo priversti savo lėšomis ir darbais taisyti defektus. 2017-uosius pradėjome su nauja Statybos įstatymo redakcija, kuri leis nekartoti praeities klaidų ir geriau apsaugos visus potencialus naujai statomų objektų pirkėjus.

Įstatyme numatyta, kad statytojai turi užtikrinti civiliniame kodekse numatytų garantinių įsipareigojimų vykdymą priduotam eksploatacijai statiniui. Pirminiame pasiūlyme buvo numatytas dvejų metų terminas, tačiau siekiant geriau apsaugoti pirkėjus, jis prailgintas dar metams – iki trejų. Per pirmuosius trejus metus išryškėja daugiausiai defektų, todėl šis terminas yra logiškas. Ne paslaptis, kad tokia įstatymo nuostata atsirado dėl to, kad nesibaigus garantiniam laikotarpiui NT vystytojas bankrutuoja arba vengia vykdyti savo prievoles. Numačius, kad būtų užtikrintas įsipareigojimų vykdymas draudimo įmonės laidavimu arba banko garantija, išvengiama prievolių vengimo tiek bankroto, tiek nemokumo atveju.

Ar apsaugos NT pirkėjus nauji reikalavimai statytojams
© Shutterstock

Vystytojas turi garantiniam aptarnavimui skirti 5 proc. nuo statinio statybos kainos. Nors 5 proc. neatrodo daug, tačiau jei vertintume absoliučiais skaičiais, tai milijono eurų NT projekto vystytojas statinio pirkėjui turės pateikti 50 tūkst. eurų sumos užtikrinimą trejiems metams.

NT vystytojas įvykdydamas šią prievolę galės pateikti banko, kredito unijos garantiją arba draudimo įmonės laidavimo draudimo raštą. Pavyzdžiui, rangovui kreipusis į draudimo bendrovę, ji įvertina statinio ir vystytojo riziką. Įvertinus riziką, suteikiamas laidavimas, kuris pradeda veikti, pridavus pastatą statybos darbus kontroliuojančioms institucijoms. Tokiu būdu kilus problemų dėl nešalinamų pastato defektų, jų defektų šalinimą užsakovui kompensuotų draudikai.

Meduje statinės – ir šaukštas deguto

Pirma, draudimo bendrovės ir bankai, prieš teikdami laidavimo sutartis, vertins NT plėtotojo riziką. Jei pats projektas bus rizikingas ar statytojo reputacija, finansiniai įsipareigojimai ir istorija kelianti abejonių, tuomet draudimo bendrovės gali atsisakyti teikti tokiam statytojui laidavimą.

Žinoma, draudikai vertins kiekvieną NT vystytoją individualiai, tačiau galima prognozuoti, kad nedidelio kapitalo ir finansinių problemų turinčioms bendrovėms kils problemų draudžiantis. Todėl statytojai bus priversti arba konsoliduotis, arba susitvarkyti savo problemas, arba trauktis iš rinkos, kaip negalintys užtikrinti įstatymo reikalavimų. Tokia atranka lems, kad rinkoje neliks vienadienių statytojų, kurių ypač išauga NT bumo metu. Pirkėjai ir užsakovai a priori rinksis iš patikimų statybos darbų vykdytojų, todėl jų teisės bus geriau apgintos dar net nepriartėjus iki garantinių įsipareigojimų vykdymo.

Antra, statytojai bus suinteresuoti gerinti statybų kokybę, nes neišeis gudrauti ar kaip kitaip išvengti garantinių įsipareigojimų. Todėl bus investuojama daugiau į statybų procesą ir medžiagas, kad vėliau tektų mažiau investuoti į defektų šalinimą.

Nors palyginus su senuoju Statybų įstatymu, mechanizmas yra sveikintinas ir progresyvus, nes išsprendžiama statytojo, užsakovo ir pirkėjo tarpusavio santykių problema dėl garantinių įsipareigojimų vykdymo, tačiau lieka kitas atviras klausimas: kaip bus užtikrinta įstatymo reikalavimų kontrolė. Akivaizdu, jog būtina sukurti mechanizmą, kuris įgalintų kontroliuoti ar nekilnojamo turto vystytojas laikosi įstatymo prievolės ir kiekvienam NT pirkėjui pateikia jame numatytą užtikrinimą. Kontrolės funkciją galėtų atlikti notarai tvirtinantys sandorį, tačiau iki šiol nėra sukurti poįstatyminiai aktai numatantys šią prievolę.

Naujienų prenumerata
Parašykite savo nuomonę
arba diskutuokite anonimiškai čia
Skelbdami savo nuomonę, Jūs sutinkate su taisyklėmis
Rodyti diskusiją Rodyti diskusiją

NT patarimai

Nelaimė nuomojamame bute: kas atlygins nuostolius?

Rinkdamiesi būstą nuomai, pirmiausia atkreipiame dėmesį į nuomos kainą. Vėliau nuomotojo teiraujamės, kokio dydžio komunalinių mokesčių sulauksime šaltuoju laikotarpiu, kokiam laikui galime sudaryti sutartį. Tačiau aptarti nuomininko ir nuomotojo atsakomybę, jei bute nutiks nelaimė, prisimename ne visuomet. Ir tik vos jai neįvykus susimąstome, kaip reikėtų spręsti žalos atlyginimo klausimus.

Gyvenamojo NT rinkos nuotaikos: domisi, analizuoja ir drąsiau keičia

Vienos didžiausių Lietuvoje nekilnojamojo turto valdymo ir plėtros bendrovių „MG Valdos“ užsakymu atliktas „Gyventojų pasitenkinimo savo būstu“ tyrimas parodė, kad savo būsto vertės pokyčius seka daugiau nei pusė gyventojų. Aktyviausi, suprantama, tie, kurie sako turintys planų jį keisti, tačiau net ir tokių ketinimų neturintieji dažnai domisi savo turimo būsto kainos pokyčiais. Tai rodo, kad šalyje vis labiau įsigali požiūris, jog būstas yra investicija tam tikram gyvenimo ciklui, o ne pirkinys visam gyvenimui. Todėl įsigydami būstą, investuodami į šį patrauklų materialinį turtą, gyventojams vis svarbiau atsižvelgti į svarbiausius jo likvidumo kriterijus.

Statant ūkio būdu – privalomas statybos darbų ir civilinės atsakomybės draudimas (4)

2017 metų sausio 1 dienos įsigaliojus Statybos įstatymo pakeitimams, statant nesublokuotą iki 300 kvadratinių metrų vienbutį gyvenamąjį namą, galima savo interesams atstovauti patiems ir statybos techninio prižiūrėtojo samdyti nebeprivaloma. Tačiau prievolė pasirūpinti statybos darbų ir civilinės atsakomybės draudimu – išlieka.

Ar reikia leidimo statinio griovimui?

Turbūt niekam ne naujiena, kad norint statyti statinį dažniausiai reikia pasirengti projektą ir gauti tokio statinio statybą leidžiantį dokumentą (SLD). Tačiau yra nustatyti atvejai, kai savininkui ar statytojui panorėjus nugriauti nereikalingą, apgriuvusį tam tikrų parametrų ar kultūros paveldo pastatą, inžinerinį statinį, taip pat reikia šių dokumentų. Jais nepasirūpinus, griovimo veiksmai būtų laikomi savavališkais, kiltų problemų ir norint nugriautą statinį išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro.

Kaip aptverti sklypą, jei šis ribojasi su vandens telkiniu?

Planuojantiems aptverti savo žemės sklypą šalia vandens telkinio neretai kyla klausimų – kokiu atstumu nuo šio telkinio galima tverti tvorą, ar užtvarą būtina įrengti už pakrantės apsaugos juostos, kaip elgtis, kai pakrantės apsaugos juosta iš viso nėra nustatyta.

Medinis namas: mediena ir jos priežiūra (5)

Nors jaukaus medinio namo ar sodybos idėja daugumai žmonių skamba patraukliai, tačiau dėl medienos neatsparumo aplinkos veiksniams, vis mažiau kas ryžtasi statyti tokį statinį. Visgi, jei nusprendėte įsirengti medinį namą, yra keletas priemonių, kurios gali įtakoti jo ilgaamžiškumą.

Žaibas ir perkūnija: kaip apsaugoti sveikatą ir turtą

Sinoptikų duomenimis, šiandien Lietuvoje vėl numatomi audringi orai. Galime sulaukti ir perkūnijos, kuri pasižymi ne tik įspūdingu garsu ir vaizdu, bet ir išaugusia pavojaus tikimybe. Šią vasarą audros jau spėjo padaryti nuostolių už daugiau nei 80 000 Eur. Dalis iš jų – dėl žaibo iškrovų.

7 svarbiausi aspektai nuomojantis būstą (2)

Būsto paieška – nelengva ir kiek gąsdinanti patirtis, juk yra daugybė aspektų į kuriuos reikia atsižvelgti prieš priimant galutinį sprendimą. Būsto dydis, kaina, vieta – tai tik keli iš jų. Pristatome 7 pagrindinius kriterijus į kuriuos yra atsižvelgiama renkantis būstą.

Kuo modernesni namai – tuo didesnės žalos. Kaip jų išvengti?

Noras žengti koja kojon su naujausiomis technologijomis daugelį skatina kurti vis išmanesnius namus. Įsigyti modernūs įrenginiai ir daiktai ne tik palengvina buitį, padeda sutaupyti laiko, praturtina laisvalaikį ir taip pagerina gyvenimo kokybę, bet ir išaugina namų turto vertę. Tačiau kartu su ja išauga ir gyventojų patiriamos žalos – daugiau nei tris ketvirtadalius jų sudaro modernių pirkinių dūžiai.

A energinio naudingumo klasės pastatas: dalykai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį (8)

Nuo praėjusių metų lapkričio 1 d. įsigaliojus statybos reikalavimams, naujai statomi pastatai turi būti ne žemesnės nei A energinio efektyvumo klasės. Pasak polistireninį putplastį gaminančios bendrovės „Kauno šilas“ pardavimų vadovo Tomo Čerausko, dėl naujovės sujudo tiek statytojai, tiek gyventojai. Praėjus pusmečiui nuo naujų reikalavimų įsigaliojimo, aiškėja esminiai dalykai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį statant A energinio naudingumo klasės pastatus.